武平县城规划区个人及安置地建房登记办证历史遗留难题破解办法来了

  原标题:武平县城规划区个人及安置地建房登记办证历史遗留难题破解办法来了——

  针对县城规划区个人及安置地建房登记办证历史遗留问题,我县出台了《武平县人民政府关于妥善处理县城规划区内个人及安置地建房历史遗留问题的意见》(武政文〔2019〕154号),制定了《武平县自然资源局关于妥善处理县城规划区内个人及安置地建房历史遗留问题意见的实施细则》(武自然资文〔2019〕209号)。政策主要内容如下:

  一是明确处理范围。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行以前,县城规划区内国有土地、统一规划拆迁安置地及“新村”建设住宅小区因各种历史原因造成的相关权利人无法办理房屋所有权证、土地使用权证而造成的历史遗留问题。二是明确处理办法。主要涉及批少占多、未批先建、批少建多、不符合规划条件、增加容积率、有土地证无房产证、有房产证无土地证、权利人不一致问题的处理办法。三是明确适用期限。自2019年8月7日下发之日起施行,有效期为2年。

  对未列入《意见》范围的历史遗留问题,由县自然资源局会同有关部门提出初步处理意见,由历史遗留问题领导小组会议研究后报县人民政府批准。

  为妥善处理县城规划区内个人及安置地建房历史遗留问题,根据有关法律法规政策,本着“依法处理、完善手续、规范办证”的原则,参照《龙岩市人民政府关于妥善处理龙岩中心城市房屋和土地登记历史遗留问题的若干意见》(龙政综〔2018〕75号),结合我县实际,特提出如下处理意见:

  充分考虑我县城市建设发展及法律法规政策逐步完善的过程,尊重历史,实事求是处理房屋和土地登记的历史遗留问题,针对不同时期的不同情况,因事施策,对违法违规行为依法作出处理,对非政策原因造成无法登记办证的历史遗留问题,积极研究办法解决权利人登记办证问题;对政策原因造成无法登记办证的历史遗留问题,相关职能部门各司其责、密切配合,积极稳妥处理,补办相关手续,权利人补缴相关税费、材料齐全后依申请办理不动产登记。

  2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行前,县城规划区内国有土地、统一规划拆迁安置地及“新村”建设住宅小区,因各种历史原因(规划、用地、建设、征迁安置等),造成相关权利人的房屋所有权证(以下简称“房产证”)或土地使用权证(以下简称“土地证”)无法办理的,列入本处理意见所指的历史遗留问题处理范围。

  对实际建设用地超出批准面积的,超出面积部分出具规划认定意见并依法进行处理后,按超出面积收取土地开发成本(安置地的按土地开发成本收取,其余的按基准地价收取),补办用地审批手续后依申请办理不动产登记。

  对实际建设用地超出批准面积的,超出面积部分出具规划认定意见并依法进行处理后,按市场评估价收取土地出让金,补办用地审批手续后依申请办理不动产登记。

  对实际建设用地超出批准面积的,权利人应先作出包括但不限于“城市建设需征收(征用)时,所超占、超建部分必须无偿交付拆除”的书面承诺,方可申请不动产登记,超占超建部分不予登记,并予以注明。

  (二)关于建筑物“未批先建”、“批少建多”、不符合规划条件、增加容积率等问题

  由县自然资源局根据建筑物对城市规划的影响程度分别处理。对城市规划影响轻微的,在补缴相关费用后给予补办规划核实认可手续;对城市规划影响较大尚可采取整改措施的,责令整改,整改完成并补缴相关费用后给予补办规划核实认可手续;对确实无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或违法收入,按《中华人民共和国城乡规划法》及《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》相关规定处罚,超容积率的按上述原则处理。

  按《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定处理,补缴有关费用后经现场核实并出具规划核实认可手续后,凭相关材料依申请办理不动产登记。

  未按原设计图纸建设屋面,须按原设计图纸形状补建屋面。门口建设围栏、搭建棚架、附属房等占用公共用地的,须无条件自行拆除,待拆除后方可申报规划核实申请。

  (1)层高超出设计高度或建筑总高度超高的,按《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定及《福建省城市规划管理技术规定》(闽建规〔2017〕1号)处理。

  (2)外立面材质、颜色、造型等未按规划要求建设的,按《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定处理。

  建有地下室的,按图纸设计要求恢复原状并出具保证结构安全的承诺书,待验收合格后出具规划核实认可手续;未按图纸设计要求整改的,地下室面积计入地上建筑面积按超容积率相关规定处理,且地下室面积不予以登记办证。

  1.统一规划的“新村”建设、征迁安置等个人自建房已办理土地证或土地权属来源合法,使用过程中改建、翻建或加层建设但无规划批准手续等原因造成无法办理不动产登记的,由现住房权利人申请补办规划核实,县自然资源局按照当时有关规定给予补办规划核实意见后,依申请办理不动产登记。不动产登记机构凭土地审批材料批准的用地面积、规划核实认可手续按3层以下(含3层)加梯间面积给予登记(已经规划批准可建3层以上的按规划批准的面积和层数登记),超占超建部分不予登记,并予以注明。

  2.已办理土地证(或土地权属来源合法)、房产证,存在“批多建少”但办证后又按规划许可批准的层数、面积加层建设的,县自然资源局在工程规划许可证允许范围内对加层建设部分出具规划核实意见,权利人凭原土地证(或土地权属材料)、房产证、规划核实认可手续以及保证结构安全的承诺书等材料依申请办理不动产登记。

  3.已办理房产证但无土地证或无土地权属来源材料,权利人申请办理不动产登记的,应先到县自然资源局补办相关手续后依申请办理不动产登记。

  1.土地证载权利人与工程规划许可证载权利人不一致的,由县自然资源局根据现住房权利人申请规划核实,符合规划设计要求的,予以出具规划核实认可手续,权利人凭相关税费缴交凭证及规划核实认可手续等申请不动产登记;

  2.合法土地上建造的房屋,其房屋所有权已合法转移且相继取得房产证,但未同步办理土地证,造成房地权利人不一致,权利人持房产证和土地证申请房地一体登记的,在依法公告并注销原土地证后,凭相关税费缴交凭证办理房地权利主体一致的不动产登记。涉及划拨用地转为出让用地的,当事人应先按规定补缴土地出让金及相关税费后,凭相关材料申请不动产登记。

  3.无法提供当时土地、房屋买卖契税证明的,申请人须按土地使用证或房屋所有权证办理时的税费标准补缴相关税费后方可申请不动产登记。

  1.1990年4月1日《城市规划法》施行前已建成的房屋未办理房产证或土地证的,时间节点以土地审批材料审批时间为准,不再补办规划核实认可,以用地申请审批表的图示为依据依申请办理不动产登记。

  2.1990年4月1日—2001年12月31日期间建成的房屋,鉴于当时尚未施行规划核实,按照建成当年度的标准给予补办规划核实认可,不动产登记机构根据补核实认可的功能和现状实际的建筑面积依申请办理不动产登记。

  3.2002年1月1日—2007年12月31日期间建成的房屋,符合处理办法第(二)条第1款相关规定的,给予补办规划核实认可后,依申请办理不动产登记。

  4.2008年1月1日《城乡规划法》施行后建成的房屋,依法补办规划核实认可后,依申请办理不动产登记。

  1.县城规划区内,为本村集体经济组织成员且符合“一户一宅”规定的,可依申请办理不动产登记。

  3.关于已建成房屋规划核实面积大于规划审批面积,但符合《福建省城市规划管理技术规定》(闽建规〔2017〕1号)的建筑面积实测允许误差规定要求的,县自然资源局按规划审批面积给予办理规划核实认可手续,依申请办理不动产登记。

  4.根据《行政处罚法》第五十三条第一款“除依法应当予以销毁的物品外,依法没收的非法财物必须按照国家规定公开拍卖或者按照国家有关规定处理”。由于依法没收的违法建筑物与合法建筑物不可分割,无法实施拍卖程序,为减化程序,减少社会矛盾,依法没收的建筑物,按程序回购,回购价按市场评估确定(含土地价格),回购款由县自然资源局负责收取,回购款作为罚没收入全额上缴国库,并将处理结果函告县财政局后按相关规定出具规划核实意见书(含回购建筑面积)。

  建立以自然资源局、财政局、住建局、城管局、司法局、税务局等部门为成员的武平县县城规划区内个人及安置地建房历史遗留问题处理领导小组。领导小组由分管自然资源局的副县长担任组长,县自然资源局局长担任副组长,领导小组办公室设在县自然资源局,由县不动产登记中心主任兼任办公室主任。领导小组会议不定期召开,研究解决不动产登记前置审批存在的历史遗留问题及重大复杂问题,必要时可邀请公安局、检察院、法院等部门相关人员参会。

  在推进解决房屋和土地登记历史遗留问题过程中,各职能部门要密切配合、各司其职、依法履职;建立健全跟踪管理和监管责任制度,在日常工作中主动监督,预防前清后犯现象;要加大监督查处力度,及时查处违法违规行为。

  有关部门要对处理房屋和土地登记历史遗留问题工作给予积极支持并认真履行职能,严格落实责任。

  五、对未列入本《处理意见》历史遗留问题处理范围的,由县自然资源局会同有关部门提出初步处理意见由领导小组会议研究后报县人民政府批准。有新的相关法律法规或文件规定的,从其规定。

  七、本《处理意见》由县自然资源局负责解释,并根据本《处理意见》结合工作实际另行制定具体实施细则。

  为认真贯彻执行《武平县人民政府关于妥善处理县城规划区内个人及安置地建房历史遗留问题的意见》(武政文〔2019〕154号)(下称《意见》),简化办事程序,提高工作效率,结合日常工作实际,制定本实施细则:

  1、只超出批准占地面积,未超出批准建筑面积的,按《土地管理法》相关规定处理;

  2、未超出批准占地面积,但超出批准建筑面积的,按《城乡规划法》相关规定处理;

  3、既超出批准占地面积,又超出批准建筑面积的,按《城乡规划法》有关规定处理。

  1、建筑占地面积、建筑面积超出批准面积3%以内(含3%)的,按批准面积办理不动产登记,并在不动产权证书附记栏予以注明。

  2、建筑占地面积、建筑面积超出批准面积3%以上且在30%以内(含30%)的,依法予以行政处罚后根据《意见》规定按实际面积办理不动产登记, 并在不动产权证书附记栏予以注明。对违法行为轻微的,可不予以行政处罚。

  3、建筑占地面积、建筑面积超出批准面积30%以上的,按程序上报武平县县城规划区内个人及安置地建房历史遗留问题处理领导小组(以下简称领导小组)研究后,根据研究意见依法处理。

  (一)对违反《土地管理法》的行为,其行政处罚裁量权按《福建省国土资源厅关于印发〈福建省国土资源行政处罚裁量权执行标准〉的通知》(闽国土资文〔2013〕95号)执行。

  1、未按建设工程规划许可证进行建设,实测建筑面积超出批准建筑面积15%以内(含15%)的,处违建工程造价5%罚款;实测建筑面积超出批准建筑面积15%以上30%以内的,处违建工程造价6%罚款;层高超出设计高度或建筑总高度超高的,按现行整体工程造价1%罚款;建筑立面未按规定建设的按现行整体工程造价1%罚款。层高或建筑总高度超高,且建筑立面未按规定建设的,按现行整体工程造价2%罚款。

  2、已取得土地证(或权属来源材料)未取得建设工程规划许可证,但有规划设计图和建筑单体设计图且经规划部门盖章的,分别情况予以处罚:按设计图建设且实测建筑面积未超出建筑单体设计图的,处现行整体工程造价6%罚款;未按图建设,实测建筑面积超出设计图建筑面积15%以内(含15%)的,处现行整体工程造价7%罚款;实测建筑面积超出设计图建筑面积15%以上且30%以内的,处现行整体工程造价8%罚款;层高超出设计高度或建筑总高度超高的,按现行整体工程造价1%罚款;建筑立面未按规定建设的按现行整体工程造价1%罚款。层高或建筑总高度超高,且建筑立面未按规定建设的,按现行整体工程造价2%罚款。

  3、已取得土地证(或权属来源材料)未取得建设工程规划许可证,又无设计图纸或未明确规划要求的,按基底面积三层加正立面二、三层悬挑1.5米(封闭)再加梯间面积为计算标准。实测建筑面积符合计算标准的,处现行整体工程造价8%罚款;实测建筑面积超出计算标准建筑面积15%以内(含15%)的,处现行整体工程造价9%罚款;实测建筑面积超出计算标准建筑面积15%以上30%以内的,处现行整体工程造价10%罚款。

  1、对2008年1月1日以前建成的违建建筑物,依法作出没收决定后,由申请人按现行主管部门公布的建筑工程造价进行回购(目前执行的武平县价格认证中心(武发改价函[2014]1号)文件规定:砖混结构住房建设成本约550元/平方米,框架结构住房建设成本约750元/平方米)。

  2、对2008年1月1日以后建成的违建建筑物,依法作出没收决定后,由申请人按现行市场评估价进行回购。

  根据《意见》规定,除收取土地开发成本、土地出让金外,补缴相关费用是指缴交补办超批准建筑面积建设工程规划许可证的相关费用,具体为城市基础设施配套费、人防费、城市占道费、垃圾处理费(按现行收费标准收取)等。补交总面积的相关费用是指缴交补办总建筑面积建设工程规划许可证的相关费用,具体为城市基础设施配套费、人防费、城市占道费、垃圾处理费(按现行收费标准收取)等。

  1、申请:申请人持《县城规划区内个人及安置地建房历史遗留问题处理申请审批表》(见附件)、身份证、土地证(或权属来源材料)、建设工程规划许可证复印件、实测面积(土地、房屋)等相关材料到不动产登记窗口申请;

  3、处理:各相关股室(或领导小组)根据相关法律法规及《意见》和本实施细则予以处理;

  4、登记:不动产登记窗口根据申请人提供的材料及相关股室或领导小组出具的审核(处理)意见依申请办理不动产登记。

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